七年前預(yù)購(gòu)的房子，交房時(shí)成了別人的

開(kāi)發(fā)商回應(yīng)，賣(mài)錯(cuò)了！

疑問(wèn)

2007年1月，陳女士與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)合同》，并約定在2008年5月交房，同時(shí)還支付了7萬(wàn)多元的首付認(rèn)購(gòu)金。但到今年3月份，陳女士前去辦理交房手續(xù)時(shí)卻被告知，她當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)已經(jīng)賣(mài)給其他人。對(duì)此，陳女士疑惑，她是否還能拿到她認(rèn)購(gòu)的那一套房產(chǎn)？如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？

解答

針對(duì)陳女士的疑問(wèn)，西藏子產(chǎn)律師事務(wù)所蒙兵營(yíng)律師分析，該開(kāi)發(fā)商的行為已構(gòu)成“一房二賣(mài)”，并且還延期交房，二者均屬于違約行為，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。“如果對(duì)方還沒(méi)有交房的話，陳女士還有可能拿到她提前認(rèn)購(gòu)的那一套房產(chǎn)，否則，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，陳女士是無(wú)法得到預(yù)定的那套房產(chǎn),只能依據(jù)雙方簽訂的合同和《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任?！泵杀鵂I(yíng)說(shuō)。

基本案情

自己交了首付認(rèn)購(gòu)金 房子卻賣(mài)給了其他人    

陳女士昨日向本報(bào)反映，2007年1月，她在某房地產(chǎn)公司看上了一套商品房，與開(kāi)發(fā)商商量好價(jià)格以后，當(dāng)場(chǎng)支付了72000多元的首付認(rèn)購(gòu)金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)合同》。雙方在合同中約定，該合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同有同等的法律效力，此外，開(kāi)發(fā)商表示2008年5月底前交房，如果開(kāi)發(fā)商未在約定的時(shí)間內(nèi)交付該商品房，就要按照陳女士已付房款的日息萬(wàn)分之三進(jìn)行賠償。

“當(dāng)時(shí)約定的房?jī)r(jià)是3300元/平方米，我預(yù)定的房子是64平方米的?！标惻扛嬖V記者，雖然雙方約定在2008年5月底交房，但是直到今年該商品房才正式完工。

今年3月份，陳女士前往該房地產(chǎn)公司辦理交房手續(xù)時(shí)卻被告知，她當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)的那一套房產(chǎn)已經(jīng)錯(cuò)賣(mài)給其他人了。對(duì)此，陳女士懷疑該房地產(chǎn)公司的行為屬于一房二賣(mài)，要求開(kāi)發(fā)商履行當(dāng)時(shí)簽訂的《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)合同》，將房產(chǎn)交付給她。但是開(kāi)發(fā)商卻回應(yīng)，陳女士要么換一套房，要么將首付認(rèn)購(gòu)金退還給她。

對(duì)此，陳女士深感疑惑，她是否還能拿到當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)的那一套房產(chǎn)？如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？

 律師說(shuō)法

如果已經(jīng)交房 陳女士拿不到預(yù)購(gòu)的房產(chǎn)    

針對(duì)陳女士的疑問(wèn)，西藏子產(chǎn)律師事務(wù)所律師蒙兵營(yíng)分析，該開(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成“一房二賣(mài)”，并且還延期交房，兩者均屬于違約行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

“陳女士要么與房地產(chǎn)公司協(xié)商解決，換一套房產(chǎn)或者退還已付購(gòu)房款及利息等其他損失賠償；要么只能通過(guò)訴訟的方式追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任?！泵杀鵂I(yíng)說(shuō)，如果對(duì)方還沒(méi)有向另外的那位購(gòu)房者交房的話，陳女士可以要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，她還有可能拿到她提前認(rèn)購(gòu)的那一套房產(chǎn)。但如果對(duì)方已經(jīng)交房，那就無(wú)法得到預(yù)定的那套房產(chǎn)，陳女士可以要求房地產(chǎn)公司按照當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)更換一套房產(chǎn)，并且購(gòu)房的價(jià)格要按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格計(jì)算。

蒙兵營(yíng)表示，在現(xiàn)實(shí)生活中，這種“一房二賣(mài)”的情況并不鮮見(jiàn)，他表示，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。這種情況下，無(wú)法獲得房屋的購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，并可以請(qǐng)求賣(mài)房人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

蒙兵營(yíng)分析，造成“一房二賣(mài)”的原因有：一是合同的生效與房屋所有權(quán)的取得之間存在時(shí)間差，合同生效后房屋過(guò)戶前，所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，該時(shí)間差為“一房二賣(mài)”現(xiàn)象存在提供了客觀條件；二是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)定，在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行房屋銷(xiāo)售；三是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)或?yàn)榱巳谫Y需要，不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則；四是一些房地產(chǎn)管理部門(mén)管理缺位，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊(cè)資金、預(yù)售許可等把關(guān)不嚴(yán)。

要徹底避免“一房二賣(mài)”的尷尬，購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)約定預(yù)告登記條款并及時(shí)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理與住房保障局進(jìn)行申請(qǐng)辦理。所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記期間，房屋不能再次買(mǎi)賣(mài)，即使擅自買(mǎi)賣(mài)也不具備法律效力。（文中人物均為化名）記者 李瑞偉